3月，正值傳統(tǒng)樓市“小陽(yáng)春”，證券時(shí)報(bào)記者在3月16日至17日走訪11城，覆蓋北京、上海、廣州、深圳四大一線城市，以及杭州、蘇州、合肥、成都、鄭州、武漢、西安等二線城市，切身感受各地樓市溫度。
（蘇州某樓盤(pán)前來(lái)看房的訪客）
走訪中，記者發(fā)現(xiàn)，在政策優(yōu)化帶動(dòng)下重點(diǎn)城市樓市環(huán)比升溫，成交量、帶看量環(huán)比均有明顯提升，超高認(rèn)購(gòu)率、外地購(gòu)房客出沒(méi)、銷(xiāo)售“挑燈夜戰(zhàn)”、開(kāi)發(fā)商花式推盤(pán)等熱鬧景象在部分“網(wǎng)紅樓盤(pán)”中重現(xiàn)江湖。但是，整體來(lái)看，這次“小陽(yáng)春”的熱度并不如往年般強(qiáng)烈，冷熱不均的特點(diǎn)也分外鮮明。
分析人士普遍預(yù)計(jì)，今年樓市整體“小陽(yáng)春”的熱度不及預(yù)期，如活躍度進(jìn)一步提升，迭加政策端持續(xù)優(yōu)化調(diào)整和落實(shí)，部分核心城市“小陽(yáng)春”行情仍值得期待。
一線城市網(wǎng)紅盤(pán)熱鬧重現(xiàn)
在前期樓市政策優(yōu)化逐漸落地之后，現(xiàn)在“北上廣深”四大一線城市的一些網(wǎng)紅樓盤(pán)已經(jīng)逐漸熱鬧起來(lái)。
在上海，記者走訪位于楊浦區(qū)內(nèi)環(huán)內(nèi)的項(xiàng)目A。11.7萬(wàn)元/平方米的均價(jià)，千萬(wàn)元的總價(jià)，首套300萬(wàn)元、二套500萬(wàn)元的驗(yàn)資要求，并沒(méi)有阻擋看房者的熱情，整個(gè)上午訪客絡(luò)繹不絕。
同一區(qū)域均價(jià)12.1萬(wàn)元/平方米的項(xiàng)目B同樣火熱，該項(xiàng)目去年一、二期產(chǎn)品均已售罄，目前在售的三期10余套尾盤(pán)，仍然吸引了不少客戶(hù)問(wèn)詢(xún)。
根據(jù)第三方監(jiān)測(cè)平臺(tái)和證券時(shí)報(bào)記者初步梳理，截至3月14日，上海今年第二批次的22個(gè)新盤(pán)中有15個(gè)樓盤(pán)結(jié)束認(rèn)籌，5個(gè)樓盤(pán)觸發(fā)積分。觸發(fā)積分即項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)比高于入圍比，后續(xù)按積分高低順序搖號(hào)選房。其中，匯元璽認(rèn)購(gòu)率高達(dá)513%，保利濱江天珺認(rèn)購(gòu)率也超過(guò)300%。
在剛開(kāi)始認(rèn)籌的第三批次19個(gè)項(xiàng)目中，開(kāi)盤(pán)時(shí)間3月30日的理想之地（五期）212套房源已結(jié)束認(rèn)購(gòu)，并以323%的認(rèn)購(gòu)率觸發(fā)積分——去年理想之地曾“四開(kāi)四罄”。
（楊浦內(nèi)環(huán)內(nèi)某售樓處周末客流多）
在一線城市中住房限購(gòu)政策最為寬松的廣州，證券時(shí)報(bào)記者也依稀找到往日樓市火爆時(shí)代才有的跡象——風(fēng)雨無(wú)阻、看房排隊(duì)、外地客登門(mén)。
在廣州CBD天河區(qū)網(wǎng)紅項(xiàng)目和樾府，雖然外面下著小雨，但不影響看房客的熱情，其中部分訪客來(lái)自上海、江蘇等長(zhǎng)三角地區(qū)。在前往樣板房實(shí)地看房時(shí)，記者注意到，同一套樣板房?jī)?nèi)，有兩組銷(xiāo)售人員正給客戶(hù)介紹房源。銷(xiāo)售人員告訴記者，今年2月該項(xiàng)目銷(xiāo)售額達(dá)3.9億元，來(lái)訪外地客戶(hù)占比11%。
在北京豐臺(tái)區(qū)的中建星光里項(xiàng)目，記者同樣看到了人頭攢動(dòng)的景象。銷(xiāo)售人員稱(chēng)，“春節(jié)過(guò)后，到訪看房明顯增多，較年前已經(jīng)翻倍，不少房源已經(jīng)售罄�！币庀蛸�(gòu)房者告訴記者，他看中該項(xiàng)目的原因一方面是因?yàn)檠肫蟊尘埃瑫r(shí)交通便利還有打折促銷(xiāo)。
在龍湖順義·御湖境項(xiàng)目，營(yíng)銷(xiāo)人員直呼“案場(chǎng)電話不斷，忙不過(guò)來(lái)”，3月該項(xiàng)目已經(jīng)統(tǒng)計(jì)成交40多套。
即便在樓市松綁政策出臺(tái)最少的深圳市，開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始變著花樣“炫技內(nèi)卷”發(fā)力推盤(pán)�！翱捶克妄埼r，買(mǎi)房送奔馳”，為了賣(mài)房，開(kāi)發(fā)商們使出渾身解數(shù)“以?xún)r(jià)換量”，各類(lèi)折扣層出不窮。朋友圈里，記者被各種樓盤(pán)的成交喜報(bào)刷屏，熱辣辣的紅色海報(bào)讓人感覺(jué)仿佛還在過(guò)年。
“小陽(yáng)春”冷熱不均
雖然烈火烹油的場(chǎng)面令人欣喜，但這并不是市場(chǎng)的全貌。冷熱不均才是對(duì)今年3月一線城市樓市“小陽(yáng)春”更為客觀的描述，熱的是網(wǎng)紅盤(pán)、二手房，冷的是價(jià)格和非核心項(xiàng)目。
上海固然有認(rèn)購(gòu)率超500%的網(wǎng)紅熱盤(pán)，但是也有無(wú)人問(wèn)津的“過(guò)氣網(wǎng)紅”。記者同日走訪了浦東金橋(600639)中環(huán)附近某新盤(pán)，該項(xiàng)目均價(jià)8.2萬(wàn)元/平方米，看房也未有驗(yàn)資要求，但是售樓處的沙盤(pán)前和樣板間中客流稀少。該項(xiàng)目在2022年2月推出首期產(chǎn)品時(shí)曾觸發(fā)積分，但在今年1月推出的三期產(chǎn)品去化率僅約為50%。
“這個(gè)項(xiàng)目的認(rèn)購(gòu)和去化情況其實(shí)已經(jīng)好于不少同期新盤(pán)。”一位地產(chǎn)分析人士告訴記者，“其他一些新盤(pán)認(rèn)購(gòu)率50%都沒(méi)達(dá)到，考慮到最后棄號(hào)等，去化情況估計(jì)更不理想�！�
中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，3月4日~3月10日上海市新建商品住宅成交面積4.66萬(wàn)平方米，環(huán)比減少45%，和去年同期相比仍有較大差距。據(jù)悉，上海市前期入市的項(xiàng)目已經(jīng)消化完畢，新項(xiàng)目還在認(rèn)籌中，短期出現(xiàn)“青黃不接”現(xiàn)象。
（浦東中環(huán)某售樓處門(mén)口）
在廣州，新盤(pán)扎堆入市的情況倒是無(wú)需擔(dān)心“青黃不接”，但是價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)的趨勢(shì)明顯抬頭。過(guò)往，天河區(qū)長(zhǎng)期新盤(pán)稀缺，但在今年3月天河區(qū)出現(xiàn)22個(gè)項(xiàng)目同時(shí)在售、待售的情況，且多個(gè)產(chǎn)品之間定位相近，各個(gè)樓盤(pán)相互之間的競(jìng)爭(zhēng)不可避免。
記者走訪了天河區(qū)的一個(gè)熱門(mén)樓盤(pán)項(xiàng)目，該項(xiàng)目在去年開(kāi)盤(pán)之初上市均價(jià)為8.5萬(wàn)元/平方米，目前已推出一批均價(jià)在“6字頭”的特價(jià)房源。在前文提及的和樾府，部分特價(jià)房源的單價(jià)較項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)之初略有折扣。
廣州持續(xù)上升的新房庫(kù)存量，令不少開(kāi)發(fā)商都走上“卷價(jià)格”之路，不少全新盤(pán)開(kāi)盤(pán)多以低價(jià)開(kāi)售，多個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)價(jià)格比吹風(fēng)價(jià)低5000元/平方米~10000元/平方米。
“優(yōu)惠”也是北京看房者最為關(guān)注的話題之一。
中建星光里項(xiàng)目來(lái)訪火爆的背后，是周末推出的優(yōu)惠活動(dòng)，當(dāng)天中建星光里項(xiàng)目推出了十幾套特價(jià)房，要求7天首付到位，最高優(yōu)惠額度可達(dá)到8萬(wàn)多元。打折、一口價(jià)房源等促銷(xiāo)活動(dòng)在北京不少項(xiàng)目中屢見(jiàn)不鮮，意向購(gòu)房者告訴記者，“南邊幾個(gè)項(xiàng)目紛紛推出打折促銷(xiāo)活動(dòng)，所以比其他地方的熱度要更高”。
除了冷熱分化、以?xún)r(jià)換量之外，二手房較新房更強(qiáng)的走勢(shì)，也是當(dāng)下樓市普遍存在的情況。在上海市房協(xié)近期召開(kāi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)座談會(huì)上，參會(huì)企業(yè)普遍認(rèn)為，當(dāng)前上海房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于調(diào)整之中，二手房市場(chǎng)有觸底企穩(wěn)跡象，新房市場(chǎng)交易承壓。
根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2024年第10周（3月4日~3月10日），一線城市二手房市場(chǎng)活躍度提升，表現(xiàn)均好于新房市場(chǎng)。其中，上海二手商品房上周成交量處于2023年8月以來(lái)周度最高水平，深圳二手房成交量達(dá)2023年以來(lái)周度高位，市場(chǎng)溫和修復(fù)。新房市場(chǎng)中，廣州新房周均成交量超1月周均水平。整體來(lái)看，新房市場(chǎng)一定程度受到供給端影響，整體成交表現(xiàn)不及二手房。
二線城市分化明顯
視線從一線城市轉(zhuǎn)向更為廣闊的二線城市，記者走訪中發(fā)現(xiàn)，一線城市中二手房、網(wǎng)紅盤(pán)走強(qiáng)，房企“以?xún)r(jià)換量”的傾向，大盤(pán)熱度難及去年等三大特點(diǎn)，在二線城市中同樣普遍存在。不過(guò)，因各地情況不同，各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)之間的差異較一線城市之間更大。整體來(lái)看，長(zhǎng)三角地區(qū)近期樓市表現(xiàn)較內(nèi)陸城市更為樂(lè)觀。
杭州樓市近期表現(xiàn)亮眼，記者探訪杭州余杭閑林板塊的綠汀春曉樓盤(pán)售樓處，發(fā)現(xiàn)前來(lái)登記的看房者云集。這一天是綠汀春曉第二輪登記搖號(hào)的最后一天，還不到下午5點(diǎn)，已有4000多組家庭參與登記。此前，綠汀春曉項(xiàng)目首開(kāi)402套房源，吸引2558組家庭登記，中簽率僅15.72%。
作為江蘇唯一的千萬(wàn)級(jí)人口城市，蘇州樓市同樣復(fù)蘇明顯，“挑燈夜售”成為各大樓盤(pán)的標(biāo)配。晚上7點(diǎn)多，記者在新樓盤(pán)建發(fā)檀府看到，售樓處依舊燈火通明，且還有訪客參觀。另一新盤(pán)淺隱林泉項(xiàng)目，近期推出優(yōu)惠活動(dòng)“暖春購(gòu)房節(jié)”招徠客戶(hù)，銷(xiāo)售主管邢晴晴介紹，“現(xiàn)在每周客戶(hù)來(lái)訪量大概在500組到600組，同比去年有所提升�！�
在安徽合肥，招商四季臻邸一名置業(yè)顧問(wèn)同樣在3月加班不停，“人突然就多了起來(lái)，工作日要忙到晚上10點(diǎn)，上周末甚至有顧客半夜12點(diǎn)多還在售樓部簽約�！庇浾咦咴L網(wǎng)紅盤(pán)中鐵建花語(yǔ)江南樓盤(pán)時(shí)發(fā)現(xiàn)，該樓盤(pán)的接待大廳開(kāi)始了排隊(duì)取號(hào)，招商雍潤(rùn)府則貼出了實(shí)行預(yù)約制接待的公告。
事實(shí)上，春節(jié)后杭州新房市場(chǎng)出現(xiàn)了在當(dāng)下難得一見(jiàn)的量?jī)r(jià)齊漲。克而瑞提供的數(shù)據(jù)顯示，在第9周（2月26日~3月3日），全市共成交商品住宅695套，環(huán)比增加149%；成交均價(jià)2.76萬(wàn)元/平方米，環(huán)比上漲4%。不過(guò)，這一數(shù)據(jù)出現(xiàn)的背景是房企推盤(pán)積極性低，項(xiàng)目新開(kāi)盤(pán)數(shù)量較少，處于歷史同期低位的成交量數(shù)據(jù)暗示著這一數(shù)據(jù)的成色不足。
降價(jià)是更普遍的情況。合肥肥西邦泰萬(wàn)城濱湖未來(lái)一名置業(yè)顧問(wèn)告訴記者，“現(xiàn)在這個(gè)市場(chǎng)，沒(méi)優(yōu)惠怎么賣(mài)得動(dòng)？我們附近的樓盤(pán)大部分在九折左右，有些甚至在九折以下�！庇浾呱踔量吹讲糠謽潜P(pán)打出“0首付”的醒目廣告。
在部分內(nèi)陸二線城市，其樓市復(fù)蘇節(jié)奏明顯較一線城市、長(zhǎng)三角城市更慢一些。
在武漢，開(kāi)發(fā)商們罕見(jiàn)地在新年伊始啟動(dòng)了價(jià)格戰(zhàn)。武漢一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向記者展示了他的朋友圈，地產(chǎn)商的海報(bào)多宣傳著“光谷地鐵口，均價(jià)10xxx起，樓層任選”“價(jià)格回到18年，限時(shí)搶購(gòu)、先到先得”。即便如此，武漢“小陽(yáng)春”的起步仍然較往年偏低，同時(shí)，價(jià)格戰(zhàn)也讓購(gòu)房者直呼“價(jià)格錯(cuò)亂”，反而加重了觀望情緒。看房市民陳女士向記者表示，同一個(gè)區(qū)域，甚至是相鄰的樓盤(pán)之間，單價(jià)可能相差數(shù)千元。
在西安，記者則在走訪中看到了截然不同的場(chǎng)面——價(jià)格堅(jiān)挺可門(mén)市冷清。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，今年2月西安新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.3%，漲幅位居全國(guó)第二。但是與價(jià)格堅(jiān)挺形成明顯反差的是，記者走訪的多個(gè)樓盤(pán)看房的顧客并不多，當(dāng)天下午3點(diǎn)左右，記者在其中一個(gè)樓盤(pán)逗留近40分鐘，但期間并無(wú)其他顧客前來(lái)看房。
在成都，記者走訪的多個(gè)樓盤(pán)雖然有相當(dāng)數(shù)量的購(gòu)房者前往看房，但開(kāi)盤(pán)即售罄的樓盤(pán)仍是鳳毛麟角，購(gòu)房者觀望情緒濃厚，僅有個(gè)別當(dāng)紅“炸子雞”明星樓盤(pán)，仍是一房難求。
（成都某新樓盤(pán)）
在鄭州，樓市目前仍存在居民購(gòu)房意愿、能力不足的情況，此外鄭州二手房成交的崛起，也進(jìn)一步擠壓了當(dāng)?shù)匦路渴袌?chǎng)需求，因去化放緩，鄭州新房去化周期已拉長(zhǎng)至27.9個(gè)月。
因城施策是破題思路
傳統(tǒng)三四月的樓市“小陽(yáng)春”是否還有希望？受訪專(zhuān)家普遍建議將預(yù)期調(diào)低，關(guān)注部分重點(diǎn)城市樓市的后續(xù)表現(xiàn)。
惠譽(yù)博華工商企業(yè)部高級(jí)分析師王興萍告訴記者，一線城市和部分核心城市房地產(chǎn)市場(chǎng)在諸多利好政策加持下，春節(jié)假期結(jié)束后熱度明顯回升，二手房與部分新房樓盤(pán)成交量連續(xù)反彈，但大多數(shù)二三線城市樓市表現(xiàn)依然不溫不火，預(yù)計(jì)整體市場(chǎng)的“小陽(yáng)春”將明顯遜色于往年。
中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜同樣肯定近期重點(diǎn)城市活躍度提升的情況，“新房端，近期部分城市新房項(xiàng)目來(lái)訪量增加，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目熱度提升�！标愇撵o預(yù)期，隨著優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)逐漸入市，3月中下旬新房市場(chǎng)活躍度亦存在回升預(yù)期，疊加政策端在持續(xù)優(yōu)化調(diào)整和落實(shí)，部分核心城市“小陽(yáng)春”行情仍值得期待。
進(jìn)一步提升新房市場(chǎng)活躍度有何良藥？
業(yè)內(nèi)人士表示，分析當(dāng)下率先企穩(wěn)的二手房市場(chǎng)，或許能給新房市場(chǎng)提供答案。
陳文靜將開(kāi)年來(lái)二手房成交相對(duì)活躍的態(tài)勢(shì)總結(jié)為三點(diǎn)：一是掛牌量提升，議價(jià)空間較大，“以?xún)r(jià)換量”帶動(dòng)二手房活躍度相對(duì)較高；二是二手房作為現(xiàn)房，購(gòu)房者所見(jiàn)即所得，同時(shí)降低了購(gòu)房者的入住時(shí)間；三是春節(jié)后為了孩子上學(xué)的住房需求增加，也促使具備優(yōu)質(zhì)教育資源的二手小區(qū)活躍度提升。
現(xiàn)房銷(xiāo)售已經(jīng)走在路上。今年的政府工作報(bào)告提出要完善商品房相關(guān)基礎(chǔ)性制度，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹在接受媒體采訪時(shí)明確點(diǎn)出要“有力有序推進(jìn)現(xiàn)房銷(xiāo)售”。
“期房銷(xiāo)售過(guò)程中，購(gòu)房者支付預(yù)售款，意味著提前承擔(dān)了本應(yīng)由房企承擔(dān)的融資壓力，并可能承擔(dān)建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)，比如延期交付、房屋質(zhì)量不達(dá)標(biāo)、合同承諾不兌現(xiàn)等問(wèn)題，而這些也是以往房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)中的頑疾�！蓖跖d萍分析稱(chēng)。她認(rèn)為，在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展成熟期，全面推廣現(xiàn)房銷(xiāo)售制度將有助市場(chǎng)各方的風(fēng)險(xiǎn)與收益匹配度，促進(jìn)市場(chǎng)長(zhǎng)期健康穩(wěn)定發(fā)展。
掛牌量與議價(jià)空間則對(duì)應(yīng)供需關(guān)系，這需要地方政府負(fù)擔(dān)起調(diào)控的責(zé)任。同樣在今年兩會(huì)上，倪虹重申已經(jīng)充分賦予城市調(diào)控的自主權(quán)，并要求城市政府“扛起責(zé)任”。上海交通大學(xué)國(guó)際與公共事務(wù)學(xué)院教授陳杰呼吁，地方政府要善用和珍惜樓市調(diào)控自主權(quán)，著眼樓市可持續(xù)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)社會(huì)全局，始終把抑制炒房和不去炒地作為份內(nèi)之責(zé)。
兩會(huì)后，杭州在3月14日宣布二手房全面取消限購(gòu)，成為兩會(huì)后率先落實(shí)“調(diào)控自主權(quán)”的熱點(diǎn)城市。本次政策調(diào)整頗具“因城施策”的特點(diǎn)，吻合了杭州當(dāng)下新房的庫(kù)存健康但二手住宅庫(kù)存壓力巨大的特點(diǎn)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此舉有助于通暢二手房置換鏈條，促使新房、二手房市場(chǎng)正常流轉(zhuǎn)。
從目前來(lái)看，核心城市仍然具有相當(dāng)?shù)恼邇?chǔ)備。王興萍介紹，目前一線城市仍保留或部分保留限購(gòu)政策，公積金與商業(yè)貸款首付比例與貸款利率等在全國(guó)范圍仍較高，未來(lái)仍具備充足的政策儲(chǔ)備。
除了限購(gòu)和信貸政策，陳文靜認(rèn)為，優(yōu)化住房限售政策、限價(jià)政策、提高公積金貸款額度和增加公積金貸款次數(shù)、降低交易稅費(fèi)、優(yōu)化土拍規(guī)則等也是一線城市未來(lái)政策可能優(yōu)化的方向。
當(dāng)下樓市提醒的兩個(gè)常識(shí)
在本次走訪樓市的過(guò)程中，乍暖還寒的“分化”是記者感受最為深刻的詞語(yǔ)。這種分化，體現(xiàn)在各個(gè)樓盤(pán)項(xiàng)目之間，各座城市之間，以及二手房市場(chǎng)和新房市場(chǎng)之間。
即便是這樣一個(gè)冷熱不均的“小陽(yáng)春”，在當(dāng)下也值得我們珍惜，它提醒了我們兩個(gè)常識(shí)。熱度的提升，提醒我們大眾對(duì)住房的剛性需求永遠(yuǎn)不會(huì)消失；率先企穩(wěn)的“二手房”則提醒了我們第二個(gè)常識(shí)，只要能滿(mǎn)足基本的居住需求，房子就能賣(mài)得動(dòng)。
“房地產(chǎn)是一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)，上海的房子、廣州的房子不可能搬到北京來(lái)滿(mǎn)足北京人的住房需求�！弊》亢统青l(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹在兩會(huì)期間接受采訪時(shí)的表態(tài)，其實(shí)樸素地點(diǎn)出了當(dāng)下市場(chǎng)分化的根本原因——滿(mǎn)足人們住房需求的好房子，依然會(huì)受到歡迎，不能滿(mǎn)足需求的就會(huì)被人們摒棄。
這其實(shí)是一個(gè)樸素的常識(shí)，但是已經(jīng)被埋沒(méi)了太久。在過(guò)往炒房盛行的觀念下，北京人為什么不能買(mǎi)上海的房子？為什么不能買(mǎi)廣州的房子？在炒房心態(tài)下，什么樣的房子都能買(mǎi)，只要價(jià)格可以成倍地炒起來(lái)，何樂(lè)而不為呢？
唯有在“房住不炒”的觀念逐漸深入人心之后，倪虹所說(shuō)的常識(shí)才能重新成為常識(shí)。如今，“抓緊上車(chē)”的理念被拋棄，記者在售樓部，聽(tīng)到看房客關(guān)注的核心問(wèn)題是舒適度、交通便利度、配套完善度、性?xún)r(jià)比，虛幻的“XX概念”被他們拋諸腦后——住房居住屬性的需求重新占據(jù)了購(gòu)房決策的核心。
進(jìn)入發(fā)展“新模式”的房地產(chǎn)市場(chǎng)，至少有相當(dāng)部分的內(nèi)涵其實(shí)是要回歸“舊常識(shí)”。要構(gòu)建新的發(fā)展模式，常識(shí)不能忘，那就是為老百姓(603883)建設(shè)“好房子”。
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