中金發(fā)布研究報告稱，目前美國商業(yè)地產風險值得警惕，但仍不是最緊要的宏觀風險�？赡苤挥挟斝袠I(yè)風險上升至全局性（誘發(fā)因素或是美國經濟深度衰退）的情景之下，美聯(lián)儲才會有根本性的貨幣政策調整，以釋緩資產價格壓力；否則，即便有可能看到后續(xù)風險升溫對貨幣政策產生一些邊際影響，其應對也大概率是策略性、暫時性的�？傮w上商業(yè)地產尚不構成政策首要關切。
▍中金主要觀點如下：
美國商業(yè)地產基本面仍有下行壓力，但目前看問題可能是局部性的。
美國辦公樓空置率仍呈上升態(tài)勢，且單平米租金持續(xù)下行。2024年2月CMBS市場辦公業(yè)態(tài)違約率上升至6.6%（過去6個月平均為5.1%），部分銀行辦公業(yè)態(tài)貸款不良率（截至2023財年末）上升至兩位數(shù)左右。除辦公以外的其他業(yè)態(tài)目前風險可控，但也開始出現(xiàn)租金增速放緩和違約率不再收斂的邊際趨勢。如若美國經濟發(fā)生較為深度的衰退，顯然其他業(yè)態(tài)也并非“鐵板一塊”。
此外，美國商業(yè)地產資產價格本身也仍處在調整通道當中，但如若美國經濟不發(fā)生深度衰退，其潛在調整幅度仍可能是較為可控的�？偠灾瑔栴}大概率還是局部性，而非全局性、系統(tǒng)性的。
銀行體系風險暴露或繼續(xù)增加，除NYCB以外仍存在一批債務集中度過高的中小機構。
NYCB應是總資產1，000億美元以上的銀行中商業(yè)地產貸款占比最高的機構，但200-500億美元段中存在風險的中小機構數(shù)量更多（樣本銀行中至少5家存在貸款集中度過高的問題）。截至4Q23末，美國銀行業(yè)商業(yè)地產貸款拖欠率和凈核銷率分別達1.39%和0.34%，絕對水平不高但處于上行通道。
對樣本銀行進行壓力測試的結果顯示，假設辦公業(yè)態(tài)的風險繼續(xù)加大，或有一批中小銀行面臨資本損失，但出險范圍仍可能是局部的。但若假設商業(yè)地產出現(xiàn)普遍性的資產質量下行，則銀行業(yè)出險烈度可能較大幅度上升，屆時不排除美國中小銀行經歷新一輪破產倒閉和兼并重組（類似的情形在80-90年代的儲貸危機中也發(fā)生過）。
總體來看，目前商業(yè)地產風險值得警惕，但仍不是最緊要的宏觀風險。
可能只有當行業(yè)風險上升至全局性（誘發(fā)因素或是美國經濟深度衰退）的情景之下，美聯(lián)儲才會有根本性的貨幣政策調整，以釋緩資產價格壓力；否則，即便有可能看到后續(xù)風險升溫對貨幣政策產生一些邊際影響，其應對也大概率是策略性、暫時性的。總體上商業(yè)地產尚不構成政策首要關切。
風險
美國經濟出現(xiàn)超預期下行；后續(xù)資產價格調整幅度超預期。
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